▲ 김영갑 교수 (제공=알퐁소 장)

◇ 핵심점포가 중심으로 상권을 살린다.
상권이 존재하기 위해서는 소비자들이 모여야 하고 단순히 모이는 것을 넘어서 일정시간 이상을 체류하면 소비가 이루어져야 한다.

상권에 소비자들이 모이고, 체류하고, 소비하기 위해서는 다양한 유형의 점포가 존재한다. 이때 핵심적인 역할을 수행하는 점포를 ‘앵커 점포’라 한다.

김 교수는 “쇼핑센터 대형상권몰도 하나의 상권을 형성한다.”라며 “그곳에는 쇼핑센터를 대표하는 앵커시설이나 앵커브랜드가 존재한다.”고 소개했다.

일반 상권도 쇼핑센터처럼 앵커점포가 존재해야 한다. 이 점포가 상권을 규정한다. 경우에 따라서는 상권 전체가 이 점포로 인하여 큰 성공을 거두기도 한다는 것.

또 상권이 앵커 점포를 통하여 성공을 이루는 방식은 크게 두 가지로 나눌 수 있다.

하나는 앵커점포를 중심으로 연관업종이 적절한 구성을 이루어서 소비자들이 다양한 소비를 하나의 상권에서 만족스럽게 마무리 하게 만드는 경우이다.

예를 들면 잘 발달한 대형 상권에서 이런 현상을 쉽게 발견 할 수 있다. 이태원 상권과 홍대 상권 등이 대표적인 사례이다. 이태원 상권의 경우 이국적 음식과 바가 앵커점포나 앵커업종이 되어 다양한 업종과 시너지 효과를 내면서 과거 외국인 중심의 상권에서 지금은 계속 확장되는 상권으로 성장한 사례이다.

또 홍대상권도 클럽이라는 앵커점포들이 핵심 역할을 하면서 하나의 클럽문화가 만들어졌고, 이어서 혁신적인 음식과 음료점포가 가세하여 신촌 상권의 아성을 넘어서는 성과를 이루었다.

김 교수는 “소비자들은 이런 유형의 상권에서 대표적인 앵커점포들의 문화를 향유하는 특별함을 누리면서도 시시각각을 변하는 구색업종까지 즐기는 보너스를 받게 되는 소비의 일석이조 효과를 누린다.”고 소개했다.

◇ 골목상권도 핵심점포에서..
또 다른 하나는 앵커점포가 활성화 되면서 점포의 공급력이 소비자 수요에 턱없이 부족해지는 현상이 장기화되는 경우도 있다.

경쟁점이 하나 둘 생기는데도 불구하고, 핵심점포가 지속적으로 수익을 달성하는 것과 동일업종의 점포들도 적정수준의 수익을 얻게 되므로 같은 업종의 점포가 계속 생기며, 이 때문에 골목상권이 형성된다.

김 교수는 “공급이 늘어날수록 수요도 같이 늘어나는 경쟁적 집화 현상이 나타나는 경우로 상권은 전체가 동일 업종의 점포로 가득 차게 된다.”고 소개했다.

일례로 이들 상권은 신당동 떡볶이 골목이나 장충동 족발 골목, 을지로 골뱅이 상권 등이 좋은 사례다.

이미 일정부분은 상권에서 만들어가게 된다. 김 교수는 “앵커점포를 잘 이용하고, 내 스스로 앵커점포가 될 수 있다는 생각을 해야 한다.”고 조언했다.

◇ 입지조사분석은 점포선택이 아닌..
점포마다 찾는 고객이 다르다. 고객을 어떻게 찾는지에 대한 분석은 8가지 프로세스를 통해 분석해야 한다.

우선, 상권의 지역을 설정한 이후, 오프라인 또는 온라인 점포조사 방식과 외주 컨설팅 업체에 의뢰하는 것도 하나의 방법이다.

김 교수는 “임지특성 조사 기준으로 가시성, 접근성, 홍보성, 인지성, 호환성, 주차편의성 등 6가지 원칙을 기준에 따라 가중치를 통해 후보입지를 선택하는 것도 좋다

먼저, 점포의 가시성은 점포가 ‘소비자의 눈에 얼마나 잘 보이는가.의 척도를 기준으로 일례로 점포의 전면이 길거나 볼록하게 튀어나온 건물 1층은 눈에 잘 들어오는 게 좋다는 것.

반면, 가로수가 점포의 간판이나 전면을 가리는 경우에는 가시성이 떨어지게 된다.

가시성이 떨어지는 점포를 알리는데 시간과 비용이 소요되며, 이를 극복키 위해 간판을 포함한 점포 외부를 강조할 수도 있다.

점포의 접근성은 소비자가 ‘점포를 방문하게 될 가능성’의 척도 기준으로 고객 접근 편리성으로 멀리서 찾아오는 고객을 위해 쉽게 찾을 수 있거나 차량을 통해 방문하는 고객의 편리를 의미한다.

차량을 통하여 점포를 찾아오는 경우 차량의 접근이 용이하도록 주차장 안내나 인도에 차량 진입구가 설치되어 있어야 하며, 대중교통을 이용하여 방문하는 고객을 위해서는 지하철, 버스 정류장과 가깝고 쉽게 찾을 수 있어야 한다.

점포의 홍보성은 점포의 홍보에 영향을 미치는 요인으로는 간판의 크기나 위치, 점포의 위치, 유동인구의 통행량, 건물의 집객력 등이 있다.

이 때문에 간판은 점포의 홍보에 가장 중요한 역할을 담당하는 도구로써 크기나 위치를 주의 깊게 살펴보아야 한다. 간판을 통하여 점포의 위치를 노출 시킬 수도 있으며 점포의 업종에 대하여 잠재고객들에게 알리는 역할도 하게 된다.

이외에도 점포인지성은 지역의 대표적인 건물이나 시설, 유명브랜드 매장이 있는 경우 인지성이 높아지게 된다.

점포의 호환성은 업종 선택의 폭이 넓은 경우 업종변경이 용이하며, 실패로 인한 폐업시 매수자 발굴이 용이하게 된다.

이런 입지특성의 조사는 5점척도 방식으로 조사할 경우, 용이하게 분석이 가능하게 된다.